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Prix de l'immobilier dans son quartier : où le trouver, et comment le lire
Les annonces disent ce que les vendeurs espèrent. Les ventes réellement signées, elles, sont publiques en France : c'est la meilleure base pour savoir ce que vaut un quartier.
Les ventes réelles sont publiques
Depuis 2019, la direction générale des Finances publiques publie en données ouvertes les Demandes de valeurs foncières (DVF) : toutes les ventes de logements, de terrains et de locaux des dernières années, avec leur date, leur prix, le type de bien, la surface et la parcelle cadastrale. Un explorateur officiel permet de les consulter sur une carte.
Trois limites à connaître :
- le délai : les fichiers sont mis à jour deux fois par an, et une vente apparaît en général avec environ six mois de retard ;
- la couverture : l'Alsace, la Moselle et Mayotte, qui relèvent d'un autre régime foncier, n'y figurent pas ;
- le détail du bien : DVF ne dit ni l'état, ni l'étage, ni la vue, ni les travaux à prévoir.
Lire un prix au m² sans se tromper
Un prix au m² de quartier est utile s'il est lu comme un ordre de grandeur :
- préférez la médiane à la moyenne : une seule vente exceptionnelle ne la fait pas bouger ;
- séparez maisons et appartements, qui n'obéissent pas au même marché ;
- regardez le nombre de ventes : une médiane calculée sur cinq ventes ne vaut pas celle calculée sur cinq cents ;
- méfiez-vous des variations d'une année sur l'autre dans un petit secteur : quelques biens atypiques suffisent à créer une fausse tendance.
Un prix de quartier n'est pas l'estimation d'un bien. Pour vendre ou acheter, il se complète par l'avis d'un professionnel qui a vu le logement.
Ce que le prix ne dit pas
Deux quartiers au même prix peuvent évoluer très différemment. Regardez aussi ce qui s'y prépare : les permis de construire déposés autour, les commerces qui ouvrent ou ferment, la part de logements mal isolés (diagnostics de performance énergétique), le taux de taxe foncière de la commune et son évolution.
Les prix et ce qui bouge, au même endroit
Pour chaque adresse que vous suivez, QuartierScope indique les ventes des douze derniers mois dans le rayon, le prix médian au m² des maisons et des appartements et son évolution sur un an, en rappelant le délai de publication. À côté : les projets de construction, les commerces, la taxe foncière et les diagnostics énergétiques du secteur.